La pierre est désormais accessible à petit prix grâce aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Celles-ci sont des supports d’investissement qui se basent sur l’exploitation d’un parc diversifié d’immeubles pour produire des loyers. Il s’agit d’un investissement locatif piloté par un exploitant spécialisé : la société de gestion. Dans un premier temps, découvrons le fonctionnement de ces actifs dits « pierre-papier » avant d’aborder l’investissement dans les SCPI de rendement.
Fonctionnement des SCPI
La société de gestion endosse plusieurs missions, dont l’acquisition des immeubles constituant le parc immobilier, leur mise en location et le recouvrement des loyers. Le financement des acquisitions sera financé par plusieurs associés qui achètent des titres de propriété émis par ladite société de gestion. Ces associés sont des personnes physiques souhaitant percevoir des revenus complémentaires, et qui sont des revenus fonciers. Ils peuvent aussi être des personnes morales, les SCPI étant ouvertes au grand public et aux professionnels.
Chaque associé a droit à des dividendes qui sont leur part de loyer, et qui est calculé au prorata du montant de leur investissement. En bref, c’est la société de gestion qui supporte la totalité de l’exploitation du parc et la mise en œuvre des différentes stratégies dans le but de distribuer les meilleurs rendements. Son activité est contrôlée par l’Autorité des marchés financiers, le marché des SCPI étant entièrement règlementé.
Qu’est-ce qu’une SCPI de rendement ?
Les SCPI se servent de différents types d’immobiliers et c’est en fonction de celles-ci qu’elles sont classées en deux catégories distinctes : les SCPI résidentielles et les SCPI professionnelles. Si les premières ont vocation à défiscaliser (on les appelle aussi des SCPI fiscales), les secondes en revanche ont pour principal objectif de distribuer des loyers plus conséquents et de faire profiter d’un rendement optimal. C’est pourquoi, on les appelle des SCPI de rendement.
Leur patrimoine se compose d’immeubles de bureaux, de locaux commerciaux, de murs de boutique et de magasin, d’entrepôts, de locaux d’activité ainsi que d’immeubles hôteliers et de loisirs. Les SCPI de rendement intègrent aussi dans leur patrimoine des immeubles acycliques tels que ceux exploités dans le domaine de la santé, de la prise en charge des seniors, de l’éducation et de la petite enfance.
On dénombre environ 35% de SCPI de bureaux : ce sont celles qui occupent la plus grande part du parc total des SCPI professionnelles. Ce, contre 20% pour les SCPI de commerce et celles dites diversifiées. Le reste se compose de SCPI spécialisées et thématiques, comme celles dans le domaine de la santé et de l’éducation ou encore de l’environnement.
Investir dans des SCPI de rendement
Ce sont celles qui sont à placer majoritairement dans le portefeuille, en raison de la qualité des loyers et du rendement. Cela en tenant toutefois compte de plusieurs indicateurs qui sont le taux de distribution, le taux d’occupation financier, le taux de rendement interne s’il est disponible, le report à nouveau, la fréquence de la valorisation du prix de la part et la composition du patrimoine ainsi que des locataires. Ces derniers éléments deviennent des paramètres auxquels il est prudent de s’intéresser de près, depuis la crise économique de 2020 qui a affecté plusieurs secteurs d’activité. Toujours est-il que les SCPI n’ont pas subi les lésions de cette crise, dans l’ensemble, et qu’elles ont même su profiter des différentes opportunités qui en sont issues.
Inclure des SCPI de rendement dans son patrimoine, c’est aussi bien mettre en place sa propre stratégie d’investissement : calcul de l’horizon de placement et diversification sur plusieurs niveaux (mode d’acquisition, types de SCPI, localisation géographique, société de gestion). Le choix de chaque SCPI se fait alors après comparatif et sur les recommandations d’un conseiller en gestion de patrimoine pour les choix les plus complexes.
